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2009-03-08
Nuove regole per l'edilizia: domande & risposte
8 Marzo 2009
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Come si fa, con le norme attuali, a modificare l'aspetto e/o la cubatura dell'immobile? Quali autorizzazioni servono?
La modifica della sagoma (aspetto esterno), delle superfici interne (soppalchi) e delle destinazioni d'uso, sono innovazioni sottoposte a permesso di costruire, sui quali non si forma il silenzio -assenso. La demolizione e ricostruzione con rispetto di superfici e volumi può avvenire anche con dichiarazione inizio attività (Dia), spostando sul progettista una serie di adempimenti e di responsabilità premiate poi, dopo 30 giorni dalla domanda, con la possibilità di iniziare i lavori qualora l'amministrazione non obietti nulla. Sagoma e prospetti possono essere variati, in assenza di vincoli specifici - architettonici o storico artistici - per l'adeguamento antisismico (legge 443/01), o fino a 30 centimetri per distanze e altezze se si ottengono migliori prestazioni energetiche (articolo 11, Dlgs 115/08).
I lavori di ampliamento e ammodernamento con cambio di cubatura comportano il pagamento di oneri al Comune? Possono avere accesso ad agevolazioni statali o locali? È possibile ottenere finanziamenti agevolati per questi lavori?
Attualmente sono previsti oneri sia per le ristrutturazioni che per gli ampliamenti. Gli importi vanno calcolati sulla superficie ristrutturata, non solo sulle addizioni. Gli interventi più rilevanti sono soggetti ad adeguamento anche degli spazi di parcheggio, da reperire o da monetizzare.
Le agevolazioni sono in genere strutturate come detrazioni fiscali, per coinvolgere anche le imprese e ottenere effetti di emersione dei contratti di appalto. Localmente possono essere previsti contributi per miglioramento architettonico (ornato, facciate) o detrazioni per lavori su immobili vincolati sotto l'aspetto storico artistico.
Agevolazioni creditizie possono essere previste per particolari esigenze locali di recupero; queste agevolazioni, insieme a quelle fiscali (detrazioni per ristrutturazioni, interessi sui mutui, riduzione dell'imposta di registro) sono revocate in caso di abuso edilizio superiore al 2% di altezza, distacco, cubatura o superficie.
A lavori ultimati, vanno presentate dichiarazioni o denunce al Comune, al Catasto o ad altre autorità?
Le ristrutturazioni vanno completate con specifiche dichiarazioni ed aggiornamenti catastali; demolizioni e ricostruzioni sono soggette a certificazione di agibilità, rilasciata dopo l'aggiornamento catastale. Le dichiarazioni di regolare esecuzione (impiantistiche, energetiche) vanno conservate da proprietari e conduttori.
8 Marzo 2009
Buzzetti (Ance): "Spingere sul risparmio energetico"
di Giorgio Santilli
8 Marzo 2009
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La prima reazione dei costruttori alle misure di deregulation urbanistica allo studio del Governo è positiva e mette in conto "importanti effetti sull'occupazione", per quanto non ancora quantificabili. "Noto anzitutto con piacere – dice il presidente dell'Ance, Paolo Buzzetti – che il Governo ha abbandonato la posizione secondo cui le cose si aggiusteranno da sole e mette le misure per l'edilizia al primo posto tra i provvedimenti che possono ridurre l'impatto della crisi". Bene lo stanziamento di 10,8 miliardi per il piano delle infrastrutture, anche se l'Ance resta in attesa di un piano delle piccole opere immediatamente cantierabile. "Ne scorgo una prima traccia con il piano dell'edilizia scolastica, ma bisogna lavorarci ancora". Bene anche l'approvazione del piano casa "per permettere ai Comuni di procedere con i piani operativi".
A proposito delle misure a sorpresa sulla deregulation, i costruttori vogliono vedere meglio cosa ci sia dentro, ma dalle parole di Berlusconi colgono subito tre segnali positivi per il settore. "Il primo – dice Buzzetti – è la premialità, anche in termini di cubature aggiuntive, per chi passa a soluzioni abitative puntando sul risparmio energetico; il secondo è la previsione della drastica riduzione dei tempi per il rilascio della concessione edilizia grazie alle semplificazioni urbanistiche che verrebbero introdotte; il terzo è il rilancio della demolizione e ricostruzione, anch'essa incentivata, che può decollare entro qualche mese e produrre effetti interessanti in termini di investimenti nel medio periodo".
Dalle parole di Buzzetti è chiaro che l'Ance prende del piano del Governo soprattutto ciò che si sovrappone con le proposte che la stessa organizzazione lancia da mesi e, con più insistenza, negli ultimi tempi: gli incentivi al risparmio energetico (per cui l'Ance aveva elaborato un piano di sgravi fiscali) e la forte semplificazione normativa e urbanistica. Maggiore prudenza, invece, sugli aspetti più estremi della proposta Berlusconi. "La totale abolizione della concessione edilizia – dice Buzzetti – mi pare più che altro una provocazione positiva, siamo convinti che tutto sarà reinserito nell'ambito dei principi e delle norme nazionali dell'urbanistica". Su questo, una rassicurazione è arrivata dallo stesso Berlusconi con la precisazione che non si permetteranno abusi edilizi. Nelle bozze diramate si parla di "deroghe al piano regolatore" che vanno evidentemente chiarite.
Ma l'Ance non esprime un giudizio netto neanche sul cuore della proposta del Governo, gli incentivi di cubature aggiuntive generalizzati. "Siamo convinti che bisogna darne a chi sposa oggi un'edilizia a forte risparmio energetico: non dobbiamo perdere l'occasione di agganciarci a questa innovazione, positiva sul piano tecnologico e su quello ambientale. Sul premio di cubatura generalizzato, la prima impressione è positiva, per le ragioni che ho detto, ma dobbiamo leggere meglio le carte".
8 Marzo 2009
Un piano in più ogni cinque: è la lezione Usa
di Guglielmo Saporito
8 Marzo 2009
Lo Stato può adottare principi in materia edilizia suggerendo alle Regioni alcune linee di indirizzo.
E sarebbero proprio alcuni indirizzi quelli che lo Stato intende attivare prevedendo la possibilità di ampliare del 20% il volume esistente per le residenze e, per gli edifici produttivi, di ampliare la superficie coperta in uguale proporzione.
Se poi si volessero effettuare adeguamenti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici o di sicurezza, si prevede la possibile demolizione e ricostruzione con un aumento del 30% (di volume o superfici, a seconda se residenze o attività produttive) e del 35% nel caso si utilizzino tecniche di bioedilizia ed energie rinnovabili.
In pratica, per tutte le zone non vincolate (esclusi quindi i centri storici e le zone di pregio ambientale) si potrebbe realizzare un piano in più su ogni edificio di cinque piani, mentre per adeguamenti a standard (per adesso energetici, tecnologici, impiantistici) si applicherebbe una "super Dia" (dichiarazione di inizio attività) accollando ai progettisti l'intera responsabilità della demolizione e nuova costruzione con ampliamento.
Norme di questo tipo sono allo studio anche negli Stati Uniti per adeguamenti energetici (si veda Nova-Il Sole 24 Ore del 5 marzo) e sembrano in sintonia con la legge statale 115/08 e il Dpr approvato il 6 marzo 2009 (nel settore energetico), nonché con il decreto ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008 (in materia di impianti).
Non vi è invece traccia di altri tipi di standard da raggiungere, e in particolare sarebbero tutti da inventare i requisiti "qualitativi ed architettonici" che potrebbero motivare una demolizione integrale con successivo premio del 30% di ulteriore volume o superficie produttiva.
Una tappa precedente l'attuale semplificazione si trova nell'articolo 5 della legge 443/2001 – che ha introdotto la "super Dia", responsabilizzato i progettisti e azzerato gli incrementi di volumetria necessari per l'adeguamento antisismico – e nell'articolo 11 del decreto legislativo 115/08 che prevede un'elasticità fino a 30 centimetri per distanze ed altezze qualora, attraverso lavori edili di riqualificazione, si ottenga un miglioramento delle prestazioni energetiche.
Poiché tuttavia la materia urbanistica è di competenza regionale, e i premi di volumetria sarebbero dirompenti sulla pianificazione locale, è opportuno ricordare che le Regioni non hanno tollerato invasioni di campo da parte del legislatore statale, nemmeno quando si discuteva di limitati incrementi di patrimonio edilizio a seguito di condono (leggi 326/2003 e 191/2004, per interventi eseguiti entro il marzo 2003).
Gli incentivi che lo Stato medita di varare non riguardano comunque luoghi vincolati sotto l'aspetto paesaggistico e ambientale, né quelle zone che i Comuni possono individuare come sature o di pregio ambientale.
In controluce si intravede un'ipotesi di sanatoria degli abusi che possano avere un alibi impiantistico o energetico, oppure per le irregolarità inferiori al 30% del volume esistente, che sembrerebbero peccati veniali e non rischiano la demolizione.
8 Marzo 2009
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